Estimer un bien. Les éléments pris en considération par l’agence immobilière dans la méthode hédoniste pour vendre une maison ou un appartement.

Lorsque l’on souhaite vendre ou parfois même acheter, l’estimation est une étape primordiale. Il existe de nombreux outils d’estimation. Pour l’estimation de biens immobiliers résidentiels (maisons – appartements), la méthode hédoniste est couramment utilisée en Suisse romande.

Qu’est-ce que la méthode d’estimation hédoniste ?

Cette méthode considère toute activité économique, telle que l’achat ou la vente d’un bien, comme la recherche de la satisfaction maximale. Appliquée à l’immobilier, la valeur d’un bien se mesure par le plaisir (ou l’insatisfaction) qu’il procure à son usager, lorsqu’il doit l’acheter ou le vendre.

Pour donner une valeur à la satisfaction, la méthode hédoniste considère les caractéristiques d’un bien, comme le nombre de mètres-carrés ou la qualité des équipements, et attribue à chacune une mesure (un prix ou une valeur).

Dans un deuxième temps, la méthode utilise des modèles mathématiques – principalement linéaires et logarithmiques – pour comparer le résultat obtenu avec les prix de vente effectifs de biens immobiliers ayant fait l’objet d’un/e achat/vente dans un passé récent.

La méthode hédoniste établit une comparaison statistique avec des transactions passées.

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Quels sont les éléments à prendre considération pour définir un prix cohérent pour votre bien immobilier ?

Durant la première phase de l’étude hédoniste, le choix des caractéristiques est primordial pour obtenir des comparaisons valables. Elles n’auront pas la même importance selon le type de bien. Par exemple, les caractéristiques pour un bien immobilier résidentiel (maison, appartement…) seront sensiblement différentes si l’on considère une surface commerciale. Aussi les critères doivent d’abord correspondre au marché de référence.

Les critères seront ensuite déterminés afin de recueillir des données accessibles, communes à une majorité de biens et ayant une réelle incidence sur le prix.

À chaque critère doit correspondre une unité de mesure. Parfois cette unité est induite par le critère. Objectivement une surface habitable se mesure en mètre-carré. Mais comment mesurer la satisfaction d’une qualité (des équipements, des revêtements, etc.) et ainsi garantir une bonne estimation du bien immobilier ? Il faut alors recourir à une échelle ad hoc.

Éléments typiquement pris en compte dans une estimation hédoniste

Facteurs de satisfaction	Caractéristique	Unité de mesure
Espace à disposition	surface de la parcelle	m2
surface habitable	m2
volume	m3
jardin	m2
balcon	m2
terrasse	m2
Situation	position dominante	échelle à définir
dégagement	échelle à définir
vue	échelle à définir
zone	Village – résidentiel – etc
Accessibilité	trajets école – commerces	km – minutes
transports publics	nombre de relations
autoroute proche	km – minutes
Aspect du bien	qualité des revêtements	échelle à définir
qualtié des installations	échelle à définir
degré de vétusté	% ou dégressif selon l’âge
Équipements	salles de bain	nombre
appareils électroménagers	nombre
nombre de rangements	nombre
cheminée / poêle	nombre
Climat	ensoleillement	heures
températures	jour/nuit – été/hiver
précipitations	mm/an
Confort	type de chauffage	mazout – gaz – solaire
système de chauffage	sol – mural

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Les avantages de la méthode d’estimation hédoniste

Le principal avantage que l’on obtient si l’on désire estimer un bien avec le modèle hédoniste, c’est qu’il permet une véritable comparaison entre les biens immobiliers et sur la base de prix réels du marché.

Peu de logiciels hédonistes sont disponibles sur le marché suisse.

Leurs bases de données statistiques sont alimentées par les principaux instituts financiers prêteurs (banques, assurances). Grâce à ces données fournies en très grand nombre, régulièrement mises à jour et considérées comme fiables, les logiciels hédonistes sont couramment utilisés par les professionnels de l’immobilier.

Lorsqu’ils octroient des prêts, les instituts financiers ont également recours à ces logiciels pour établir leur estimation.

L’acceptation de cette méthode et son utilisation courante par un grand nombre d’acteurs permet d’unifier les estimations. Ainsi une estimation réalisée par un courtier à partir d’un logiciel hédoniste devrait être assez similaire à celle d’un prêteur. Ceci contribue à faciliter les transactions de maisons et appartements.

Les inconvénients de la méthode hédoniste

On pourrait croire que la rationalité du processus hédoniste est une garantie de résultat, et donc du juste prix de notre bien immobilier. Mais en matière d’estimation immobilière, il n’y a pas de vérité absolue.

Nous avons vu que le choix des caractéristiques est en soi un exercice laborieux. Idéalement dans le logiciel, elles doivent toutes être renseignées. La qualité des données fournies par le propriétaire du bien et leur appréciation par l’estimateur influent sur le résultat de la méthode hédoniste. Des informations manquantes ou mal évaluées peuvent induire des biais.

La fiabilité de l’estimation immobilière repose sur une évaluation des critères qui reflète fidèlement l’état réel de la maison, l’appartement ou la surface commerciale. Ceci nécessite l’intervention d’un expert immobilier qui ait visité le bien pour constater son état actuel. C’est la raison pour laquelle l’agence immobilière MediaPixel ne fournit aucun outil d’estimation en ligne. Nous nous déplaçons systématiquement. À cette occasion, les propriétaires fournissent de précieuses informations complémentaires qui contribuent à un résultat fiable.

En théorie, des caractéristiques nombreuses devraient aboutir à une comparaison plus fine. Or plus le nombre de caractéristiques est élevé, plus l’échantillon de transactions passées devra être important. Autant de données ne sont pas toujours disponibles. Les biens atypiques – demeures historiques ou châteaux par exemple – se prêtent moins bien à la comparaison puisqu’il existe peu de bien comparables.

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En résumé

Estimer ou faire estimer son bien n’est pas une tâche facile. L’emploi de la méthode d’estimation hédoniste s’est généralisé pour d’excellentes raisons. C’est une méthode fiable et utilisée par de nombreux experts immobilier. Cependant des biais peuvent intervenir et fausser l’estimation finale.

MediaPixel Immobilier applique le processus hédoniste de manière très rigoureuse afin d’éviter toute déviance du résultat. Nous utilisons d’autres méthode et, par croisement, nous nous assurons d’un résultat le plus conforme au marché. Et comme le marché évolue parfois très vite, nous ré-évaluons notre estimation juste avant les premières publications, puis tout au long du processus de vente. Si vous désirez en apprendre davantage, nous vous renseignons volontiers lors d’un entretien confidentiel.

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