Les grandes étapes d’une évaluation immobilière réussie

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier et vous souhaitez plus d’informations concernant les estimations immobilières en Suisse romande ? Vous recherchez un partenaire de confiance pour évaluer votre bien immobilier ? Notre article et les conseils de nos experts immobiliers vous apportent des explications sur l’étape importante qu’est l’évaluation immobilière dans la vente de votre bien.

Lors de l’évaluation d’un bien immobilier, différents paramètres sont à prendre en compte et différentes étapes sont mises en place pour affiner l’évaluation et déterminer au plus juste le prix de votre appartement ou maison. 

Voici une liste non exhaustive des étapes clés d’une évaluation immobilière : 

  • Pour estimer la valeur vénale de votre bien immobilier, c’est à dire l’estimation au prix du marché, nous visitons votre maison ou appartement pour confirmer les paramètres du bien et découvrir ses spécificités (superficie, nombre de pièces, place de parc, extérieur, état général, etc.). Nous retenons toutes les données factuelles permettant de réaliser une estimation au bon prix.
  • Nous utilisons la méthode hédoniste, qui est une méthode d’évaluation statistique assistée par ordinateur, également utilisée dans le milieu financier pour estimer précisément les taux d’hypothèques.
  • Nous appliquons aussi la méthode par comparaison, en étudiant les offres concurrentes sur le marché immobilier suisse, pour estimer au mieux votre prix de vente.
  • Nous pouvons aussi déterminer la valeur fiscale, la valeur d’assurance, la valeur de nantissement, la valeur réelle ou encore la valeur de rendement de votre bien immobilier.

Découvrez plus d’informations et de conseils dans cet article. Et n’hésitez pas à faire appel à notre équipe de professionnels de l’immobilier pour des estimations gratuites de vos biens immobiliers en Suisse à Genève, Neuchâtel, Vaud, Valais, Jura ou Fribourg. 

La valeur vénale pour l’évaluation de votre bien immobilier

Qu’est-ce que la valeur vénale ?

Pour la vente de votre maison ou de votre appartement, il faut estimer sa valeur vénale lors d’un diagnostic immobilier. C’est-à-dire la valeur que le marché devrait offrir en cas de vente au moment de l’estimation. La valeur vénale est donc une estimation au prix du marché. Elle est constituée par la valeur du bâtiment et le cas échéant par celle du terrain. La valeur vénale peut différer du prix que l’acquéreur sera prêt à payer en définitive.

Évolution de la valeur vénale de votre maison ou appartement

À long terme, la valeur vénale d’un bien immobilier évolue. À l’usage et avec le temps, un bâtiment se déprécie et perd de la valeur, à moins que des rénovations n’aient été entreprises régulièrement. À l’inverse, des constructions nouvelles (piscine, terrasse ou garage) augmentent la valeur vénale du bien. Des facteurs externes – comme une demande excédentaire dans une région précise – peuvent aussi influencer l’évolution de la valeur de votre bien immobilier.

La valeur vénale d’un bien retenue par la banque a souvent été déterminée lors de l’achat. Si cette valeur a augmenté, le propriétaire peut demander une réévaluation afin d’avoir plus de flexibilité dans la planification de ses emprunts hypothécaires. Également en cas de décès ou de divorce, une réévaluation de votre propriété est souvent nécessaire.

À court terme, comme lors d’une mise en vente, la valeur intrinsèque de votre bien immobilier reste généralement stable. En revanche, il arrive que les conditions de marché fluctuent. Par exemple, l’offre concurrente ou la demande peuvent évoluer rapidement. De même pour les taux hypothécaires. Notre agence suit cette évolution en effectuant des pointages tout au long du processus de vente.

Quel que soit votre objectif, MediaPixel Immobilier se tient à votre disposition pour une estimation détaillée et gratuite de votre bien immobilier, sans engagement de votre part. Vous pouvez contacter notre équipe d’experts immobiliers en ligne ou par téléphone pour plus d’information.

Discuter de l’estimation de la valeur de votre bien

Les différents types de valeurs immobilières

Selon le but poursuivi, il existe d’autres types de valeurs immobilières qu’il est raisonnable d’estimer.

La valeur fiscale, calculée par l’autorité fiscale, est déterminée dans le but d’imposer les biens fonciers et la fortune. Elle se situe généralement entre 70% et 90% de la valeur vénale.

En cas de sinistre partiel ou total, la valeur d’assurance (ECA) vise à estimer la valeur d’un bien s’il est nécessaire de le rétablir à neuf (rénovation ou reconstruction). Cette valeur ne prend en compte que le bâti. Le terrain faisant l’objet d’un contrat séparé.

Pour obtenir un crédit garanti par un gage immobilier (hypothèque), votre bien servira de gage. Dans ce cadre, la valeur de nantissement est la part de la valeur de votre bien immobilier que la banque accepte de financer.

La valeur réelle est composée de la valeur du terrain additionnée des coûts de construction nécessaires pour reconstruire un bâtiment similaire à neuf, sous déduction de la dépréciation due à l’âge.

La valeur de rendement est la valeur locative potentielle d’un bien à long terme.

La méthode hédoniste

Il s’agit d’une méthode d’évaluation statistique assistée par ordinateur. Le programme compare les caractéristiques de votre appartement ou de votre maison à une base de données pour donner une estimation immobilière. Elle est constituée de biens similaires qui ont fait l’objet d’une transaction dans un passé récent et dont le prix de vente est connu. Cette méthode permet d’affiner l’estimation de votre logement.

 

Avantages :

  • Évaluation objective car dépourvue d’affect
  • Résultat proche du marché car fondé sur des transactions effectives
  • Facile d’usage et rapide
  • Efficacité unanimement reconnue
  • Méthode utilisée par de nombreux acteurs du monde immobilier et financier
  • Performante pour des biens standards et abondants sur le marché

Limites :

  • Un programme informatique ne peut pas juger de l’état d’un bien
  • L’évaluation qualitative dépend de l’appréciation de l’opérateur
  • Le résultat dépend de la qualité des données immobilières introduites dans le programme
  • Une comparaison tournée vers le passé
  • La précision du résultat est tributaire d’un nombre élevé de comparaisons

Par conséquent, cet outil d’estimation convient moins bien à des biens atypiques (objet de luxe, maison historique ou bâtiment disposant d’un grand terrain) ou aux immeubles de rendement.

La méthode hédoniste est un outil d’évaluation immobilière puissant et unanimement reconnu. Les banques l’utilisent couramment pour le calcul de leurs offres hypothécaires. De même les offres d’estimation immobilière en ligne que vous trouverez sur le web s’appuient sur des bases de données et sont souvent basées sur cette méthode.

Cependant elle a aussi ses limites. Pour cette raison, la méthode hédoniste ne devrait pas être l’unique référence en matière d’estimation immobilière pour bien évaluer la valeur d’un logement.

L’estimation d’un bien immobilier est une analyse complexe, qui repose sur de multiples critères. Cette évaluation nécessite donc l’accompagnement et les conseils d‘un expert immobilier.

Contactez-nous pour en savoir plus sur l’expertise immobilière

La visite de votre bien immobilier est indispensable pour l’estimer

La visite du bien est utile pour une appréciation qualitative et permet d’obtenir des estimations précises. Elle permet de constater l’état du logement et ses différentes caractéristiques, comme sa performance énergétique, ses qualités et ses éventuels défauts. Elle offre l’occasion d’un dialogue entre le propriétaire et le courtier-estimateur.

En présentant vos documents originaux (Registre Foncier, police d’assurance ECA, plans, etc.) à votre courtier immobilier, il validera facilement les données importantes. En plus des informations nécessaires pour une estimation hédoniste, votre conseiller immobilier se renseignera sur l’histoire du bâtiment, son année de construction, constatera l’environnement et vous posera de multiples questions pour expertiser au mieux votre propriété.

Lors d’une visite d’estimation, MediaPixel Immobilier passe en revue un protocole d’une soixantaine de questions. Il n’est pas attendu des propriétaires qu’ils puissent fournir toutes les réponses. En réalité, nous cherchons à éviter les oublis, écarter des hypothèses, soulever des questions auxquelles les propriétaires n’avaient pas songé. Ou faire surgir des sujets que nous n’avions pas envisagé, afin d’estimer votre bien immobilier de la meilleure façon possible dans notre rapport d’expertise.

La visite du bien et le dialogue avec les propriétaires nous permettent de mener à bien nos deux missions d’estimation et de conseil.

Étudier l’offre concurrente pour une estimation juste

Les offres publicitaires et annonces immobilières renseignent sur le marché de l’offre concurrente, c’est-à-dire l’offre de maisons ou d’appartements similaires proposés à la vente au même moment. Peu importe que la comparaison s’avère flatteuse ou défavorable, il est nécessaire d’être informé sur des biens qui seront comparés au vôtre. Une profonde connaissance du marché actuel et du secteur géographique est donc primordiale pour évaluer au plus juste votre bien.

Alors que l’évaluation hédoniste compare le potentiel d’un bien avec des transactions passées, le marché de l’offre concurrente renseigne sur ce que les acheteurs potentiels (autrement dit, la demande) peuvent espérer ou exiger du marché vendeur à l’heure actuelle.

Une étude comparative de marché (benchmark) témoigne du nombre d’offres comparables en cours et des caractéristiques des biens. Elle donne aussi une indication sur le niveau des prix envisagés ; puisque les prix affichés pourront différer du prix de vente final. La comparaison qualitative reste cependant hasardeuse.

En fonction de l’abondance d’offres concurrentes et du degré d’analyse, une telle étude exige de l’expérience et surtout, du temps. Ainsi, nos agents immobiliers s’emploient à analyser les offres du marché local pour vous fournir un avis de valeur juste et cohérent.

Sous-estimation ou surévaluation de votre bien immobilier ?

Lors de la vente de votre maison ou de votre appartement, l’estimation doit permettre de fixer des objectifs réalistes.

Propriétaire-vendeur et courtier immobilier ont tout intérêt à ce que l’estimation s’approche le plus possible de la réalité du marché. L’estimation réalisée doit être en cohérence avec les prix immobiliers en Suisse, pour que les potentiels acquéreurs puissent se référer au marché pour comparer les prix d’achat.

Une estimation trop basse ne permettra pas de remplir leur but premier : vendre au meilleur prix. Inversement une estimation trop élevée aura pour conséquence de faire durer la vente exagérément au risque de ne pas trouver preneur et de devoir revoir le prix à la baisse. L’évaluation immobilière de votre bien doit donc être justifiée et réaliste.

Spécialiste du marketing immobilier, MediaPixel suit chaque étape du processus de vente. À commencer par la première : l’estimation immobilière. Contactez-nous en ligne ou par téléphone, pour en apprendre davantage sur la vente immobilière et pour une évaluation gratuite de votre bien.

Le choix de votre expert immobilier pour l’estimation du bien

Estimer sa maison ou son appartement demande de faire un choix important, celui de sélectionner un expert en évaluation immobilière, c’est un enjeu conséquent lorsque l’on prend en compte la suite du processus incluant la vente de votre bien immobilier.

Lorsqu’un expert immobilier estime la valeur de votre propriété, il doit prendre en compte différents facteurs (surface habitable, nombre de pièces, rénovation récente, localisation, etc.). L’analyse de ces données nécessite la production de diagnostics immobiliers poussés. Ainsi, réaliser des estimations demande certaines compétences que doit avoir votre agent immobilier, telles que savoir analyser la situation géographique de votre bien, connaître l’évolution des prix de l’immobilier, ou encore réaliser une analyse complète des biens comparables aux vôtres qui sont actuellement sur le marché. Le professionnel de l’immobilier doit savoir utiliser toutes les données immobilières à sa disposition lors de l’expertise pour estimer au plus juste votre propriété.

Pour en savoir plus sur les compétences nécessaires à un expert immobilier pour vous accompagner, par la suite, dans votre projet de vente, découvrez notre article sur le sujet.

Prenez contact avec l’un de nos experts pour une estimation immobilière gratuite.

L’estimation immobilière n’est pas une science exacte

Plusieurs critères sont décisifs dans l’évaluation de la juste valeur de votre bien immobilier : le prix au mètre carré, l’année de construction, l’état du bien, ou encore la comparaison effectuée avec le marché immobilier local. Mais en matière d’estimation immobilière, chaque bien est unique. Si des outils d’estimation et des méthodes éprouvées permettent d’atteindre un résultat très proche du marché, il n’existe aucune formule mathématique absolue.

Une pensée logique et rationnelle peut être faussée par rapport à la réalité. Par exemple un propriétaire-vendeur pourrait établir une relation automatique entre le prix d’achat de son bien et sa valeur vénale. Ou encore pour des raisons émotionnelles, il pourrait être tenté d’accorder plus de valeur à son bien que le marché.

Les biais cognitifs sont humains et nous affectent tous à des degrés divers. Pour une estimation pragmatique, il est recommandé de faire appel à un expert en estimation immobilière qui apportera un regard neuf sur l’estimation et vous permettra d’obtenir le juste prix.

De plus, il existe de nombreux sites de simulateurs en ligne, mais qui restent limités. Certes, ils donnent une évaluation globale mais pas d’estimation personnalisée, car il est difficile d’estimer correctement un bien sans l’avoir visité au préalable, ils peuvent donc vous conduire vers une mauvaise estimation de votre prix de vente. Notre agence immobilière estime gratuitement et sans engagement votre propriété sur demande, notre expérience professionnelle nous permet d’évaluer tous types de biens et de vous accompagner de A à Z dans votre projet immobilier. Notre équipe estime votre patrimoine immobilier à Genève, Neuchâtel, Vaud, Valais, Jura ou Fribourg. Contactez-la rapidement pour connaître la valeur de votre maison ou appartement.

Vous souhaitez une estimation gratuite de votre bien ?

Pour résumer, ce qu’il faut savoir pour une estimation immobilière réussie:

  • Une simulation de prix en quelques clics, en ligne, ne remplace pas une analyse complète réalisée par des professionnels de l’immobilier.
  • La visite de votre maison ou appartement est déterminante dans l’estimation de son juste prix.
  • Il faut être conscient que le prix de vente final peut différer de la valeur vénale de votre bien.
  • Le choix d’un expert immobilier qualifié est déterminant dans l’estimation et la suite du processus de vente de votre bien.
  • Pour l’évaluation du juste prix, il est nécessaire d’utiliser une combinaison de différentes méthodes d’analyse immobilière (méthode hédoniste, méthode par comparaison, etc.)
  • Enfin, pour une estimation réaliste, il faut s’adresser à une agence compétente qui a connaissance des prix du marché et des biens du même secteur, et qui effectue une veille constante sur l’évolution du marché de l’immobilier suisse, pour avoir des informations pertinentes et d’actualité, mises à jour régulièrement. Elle pourra ainsi vous accompagner de façon optimale dans l’estimation de votre bien immobilier.

Pour plus d’information sur l’évaluation des biens immobiliers, et pour obtenir une estimation précise et gratuite de votre propriété, contactez nos experts en ligne ou par téléphone. Nous intervenons dans l’ensemble des cantons de la Suisse romande : Genève, Neuchâtel, Vaud, Valais, Jura ou Fribourg. 

Découvrez également en quelques minutes tous les conseils et expertises de nos agents pour la réalisation de vos projets, dans les autres articles de notre blog.

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