Les grandes étapes d’une évaluation immobilière réussie

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier et vous souhaitez plus d’informations concernant les estimations immobilières ? Vous recherchez un partenaire de confiance pour évaluer votre bien immobilier ? Notre article vous apporte des explications sur l’étape importante qu’est l’évaluation immobilière dans la vente de votre bien immobilier.

La valeur vénale pour l’évaluation de votre bien immobilier

Qu’est-ce que la valeur vénale ?

Pour la vente de votre maison ou de votre appartement, il faut estimer sa valeur vénale. C’est-à-dire la valeur que le marché devrait offrir en cas de vente au moment de l’estimation. La valeur vénale est donc une estimation au prix du marché. Elle est constituée par la valeur du bâtiment et le cas échéant par celle du terrain. La valeur vénale peut différer du prix que l’acheteur sera prêt à payer en définitive.

Évolution de la valeur vénale

À long terme, la valeur vénale d’un bien immobilier évolue. À l’usage et avec le temps, un bâtiment se déprécie et perd de la valeur, à moins que des rénovations n’aient été entreprises régulièrement. À l’inverse, des constructions nouvelles (piscine, terrasse ou garage) augmentent la valeur du bien. Des facteurs externes – comme une demande excédentaire dans une région précise – peuvent aussi influencer la valeur de votre bien immobilier.

La valeur vénale d’un bien retenue par la banque a souvent été déterminée lors de l’achat. Si cette valeur a augmenté, le propriétaire peut demander une réévaluation afin d’avoir plus de flexibilité dans la planification de ses emprunts hypothécaires. Également en cas de décès ou de divorce, une réévaluation est souvent nécessaire.

À court terme, comme lors d’une mise en vente, la valeur intrinsèque de votre bien reste généralement stable. En revanche, il arrive que les conditions de marché fluctuent. Par exemple, l’offre concurrente ou la demande peuvent évoluer rapidement. De même pour les taux hypothécaires. MediaPixel Immobilier suit cette évolution en effectuant des pointages tout au long du processus de vente.

Quel que soit votre objectif, MediaPixel Immobilier se tient à votre disposition pour une estimation gratuite et sans engagement.

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Les différents types de valeurs immobilières

Selon le but poursuivi, il existe d’autres types de valeurs immobilières.

La valeur fiscale, calculée par l’autorité fiscale, est déterminée dans le but d’imposer les biens fonciers et la fortune. Elle se situe généralement entre 70% et 90% de la valeur vénale.

En cas de sinistre partiel ou total, la valeur d’assurance (ECA) vise à estimer la valeur d’un bien s’il est nécessaire de le rétablir à neuf (rénovation ou reconstruction). Cette valeur ne prend en compte que le bâti. Le terrain faisant l’objet d’un contrat séparé.

Pour obtenir un crédit garanti par un gage immobilier (hypothèque), votre bien servira de gage. Dans ce cadre, la valeur de nantissement est la part de la valeur de votre bien que la banque accepte de financer.

La valeur réelle est composée de la valeur du terrain additionnée des coûts de construction nécessaires pour reconstruire un bâtiment similaire à neuf, sous déduction de la dépréciation due à l’âge.

La valeur de rendement est la valeur locative potentielle d’un bien à long terme.

La méthode hédoniste

Il s’agit d’une méthode d’évaluation statistique assistée par ordinateur. Le programme compare les caractéristiques de votre appartement ou de votre maison à une base de données pour donner une estimation immobilière. Elle est constituée de biens similaires qui ont fait l’objet d’une transaction dans un passé récent et dont le prix de vente est connu.

 

Avantages :

  • Évaluation objective car dépourvue d’affect
  • Résultat proche du marché car fondé sur des transactions effectives
  • Facile d’usage et rapide
  • Efficacité unanimement reconnue
  • Méthode utilisée par de nombreux acteurs du monde immobilier et financier
  • Performante pour des biens standards et abondants sur le marché

Limites :

  • Un programme informatique ne peut pas juger de l’état d’un bien
  • L’évaluation qualitative dépend de l’appréciation de l’opérateur
  • Le résultat dépend de la qualité des données introduites dans le programme
  • Une comparaison tournée vers le passé
  • La précision du résultat est tributaire d’un nombre élevé de comparaisons

Par conséquent, cette méthode convient moins bien à des biens atypiques (objet de luxe, maison historique ou bâtiment disposant d’un grand terrain) ou aux immeubles de rendement

La méthode hédoniste est un outil d’évaluation immobilière puissant et unanimement reconnu. Les banques l’utilisent couramment pour le calcul de leurs offres hypothécaires. De même les offres d’estimation immobilière en ligne que vous trouverez sur le web sont souvent basées sur cette méthode.

Cependant elle a aussi ses limites. Pour cette raison, la méthode hédoniste ne devrait pas être l’unique référence en matière d’estimation immobilière.

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La visite de votre bien immobilier est indispensable pour l’estimer

La visite du bien est utile pour une appréciation qualitative. Elle permet de constater l’état du bâtiment et ses différentes caractéristiques, comme son efficacité énergétique, ses qualités et ses éventuels défauts. Elle offre l’occasion d’un dialogue entre propriétaire et le courtier-estimateur.

En présentant vos documents originaux (Registre Foncier, police d’assurance ECA, plans, etc.) à votre courtier immobilier, il validera facilement les données importantes. En plus des informations nécessaires pour une estimation hédoniste, il se renseignera sur l’histoire du bâtiment, constatera l’environnement et vous posera de multiples questions.

Lors d’une visite d’estimation, MediaPixel Immobilier passe en revue un protocole d’une soixantaine de questions. Il n’est pas attendu des propriétaires qu’ils puissent fournir toutes les réponses. En réalité, nous cherchons à éviter les oublis, écarter des hypothèses, soulever des questions auxquelles les propriétaires n’avaient pas songé. Ou faire surgir des sujets que nous n’avions pas envisagé.

La visite du bien et le dialogue avec les propriétaires nous permettent de mener à bien nos deux missions d’estimation et de conseil.

Étudier l’offre concurrente pour une estimation juste

Les offres publicitaires renseignent sur le marché de l’offre concurrente, c’est-à-dire l’offre de maisons ou d’appartements similaires proposés à la vente au même moment. Peu importe que la comparaison s’avère flatteuse ou défavorable, il est nécessaire d’être informé sur des biens qui seront comparés au vôtre.

Alors que l’évaluation hédoniste compare le potentiel d’un bien avec des transactions passées, le marché de l’offre concurrente renseigne sur ce que l’acheteur (autrement dit, la demande) peut espérer ou exiger du marché vendeur à l’heure actuelle.

Une étude comparative de marché (benchmark) témoigne du nombre d’offres comparables en cours et des caractéristiques des biens. Elle donne aussi une indication sur le niveau des prix envisagés ; puisque les prix affichés pourront différer du prix de vente final. La comparaison qualitative reste cependant hasardeuse.

En fonction de l’abondance d’offres concurrentes et du degré d’analyse, une telle étude exige de l’expérience et surtout, du temps.

Sous-estimation ou surévaluation de votre bien immobilier ?

Lors de la vente de votre maison ou de votre appartement, l’estimation doit permettre de fixer des objectifs réalistes.

Propriétaire-vendeur et courtier immobilier ont tout intérêt à ce que l’estimation s’approche le plus possible de la réalité du marché.

Une estimation trop basse ne permettra pas de remplir leur but premier : vendre au meilleur prix. Inversement une estimation trop élevée aura pour conséquence de faire durer la vente exagérément au risque de ne pas trouver preneur et de devoir revoir le prix à la baisse.

Spécialiste du marketing immobilier, MediaPixel suit chaque étape du processus de vente. À commencer par la première : l’estimation immobilière. Contactez-nous pour en apprendre davantage et pour une évaluation de votre bien.

L’estimation immobilière n’est pas une science exacte

En matière d’estimation immobilière, chaque bien est unique. Si des méthodes éprouvées permettent d’atteindre un résultat très proche du marché, il n’existe aucune formule mathématique absolue.

Une pensée logique et rationnelle peut être faussée par rapport à la réalité. Par exemple un propriétaire-vendeur pourrait établir une relation automatique entre le prix d’achat de son bien et sa valeur vénale. Ou encore pour des raisons émotionnelles, il pourrait être tenté d’accorder plus de valeur à son bien que le marché.

Les biais cognitifs sont humains et nous affectent tous à des degrés divers. Pour une estimation pragmatique, il est recommandé de faire appel à un expert en estimation immobilière qui apportera un regard neuf sur l’estimation.

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