Vendre sa maison ou son appartement en 2021 ? Ou attendre et repousser la vente en 2022 ?

Éléments de réponses disponibles à la mi-février 2021

La sidération du premier confinement a laissé place aux incertitudes liées à la pandémie.
Considérant les nombreux changements de cap des autorités et le manque de visibilité sur l’avenir, nombre de propriétaires inquiets se sont tournés vers nous pour savoir s’il était préférable d’attendre des jours meilleurs avant de mettre leur bien en vente.

Prévoir l’évolution d’un marché est toujours un exercice difficile, auquel s’ajoute, qui plus est, les aléas de la pandémie. Si nous ne sommes pas en mesure de prédire l’avenir, c’est sur la base d’éléments disponibles à la mi-février 2021 que nous livrons ici quelques pistes de réflexion pour vous aider à mener à bien votre projet d’achat ou de vente de biens immobiliers.

Premièrement, établir la situation du propriétaire

Rappelons d’abord que, même inoccupé, un bien immobilier occasionne des frais à son propriétaire. Les charges continuent de courir, un minimum d’entretien reste indispensable et le fisc ne manque jamais une occasion de se rappeler à votre bon souvenir. Le propriétaire doit avoir suffisamment de trésorerie pour se permettre d’attendre. De plus, les estimations de gains ne sont que des conjectures tant que l’acte de vente n’a pas été signé.

Les frais accumulés par une trop longue attente peuvent donc ruiner tout espoir de bénéfice.

Une estimation de la valeur vénale du bien et celle des coûts liés à une période d’attente, permettront au propriétaire de définir un horizon de temps au-delà duquel la maison ou appartement devra impérativement être vendu.

Cette décision pragmatique doit être fondée sur ces diagnostics, mais aussi et avant tout sur la situation personnelle du propriétaire. Les risques du marché immobilier n’ayant à cette étape qu’une importance secondaire.

Estimer votre bien immobilier

Deuxièmement, se concentrer sur le véritable objectif de toute vente immobilière

Il faut aussi garder à l’esprit que, l’espace étant une denrée rare en Suisse, le marché de l’immobilier recense plus d’acheteurs que de vendeurs. Ce déséquilibre est si important qu’en temps normal, la question n’est pas de savoir si un propriétaire parviendra à vendre son bien. C’est un objectif généralement atteint par avance.

En réalité, le véritable but de toute vente immobilière consiste à vendre au prix le plus élevé.

C’est ce qui explique qu’il n’est parfois pas nécessaire de faire de la publicité. Un voisin, une connaissance ou un membre de la famille fournit une offre spontanée et peut devenir rapidement un potentiel acquéreur. Il faut donc prendre le temps afin de permettre aux enchères de grimper.

Dans quelle mesure la pandémie peut-elle contrarier cet objectif d’obtenir le meilleur prix de vente possible ?

Les conditions financières pour acheter une maison en 2021

Les taux d’intérêts hypothécaires restent à des niveaux historiquement bas. À en croire les spécialistes, la politique de la BNS ne devrait pas augmenter drastiquement le coût du crédit. À court et moyen terme, les taux d’emprunt devraient rester attractifs.

De plus, la concurrence entre les différents instituts financiers est très forte. Au moment d’acheter un bien immobilier, les acquéreurs ont donc tout avantage à demander plusieurs offres comparatives pour leur prêt immobilier.

En revanche, les conditions d’octroi de crédits, ou autrement dit les exigences des banques, sont toujours aussi strictes en matière de fonds propres et de revenus.

Les conditions cadres de financement sont donc restées relativement stables malgré la Covid. Du point du vue du marché acheteur, on peut donc parler de statu quo.

Vendre de l’immobilier résidentiel en période de Covid.
Y a-t-il encore un marché acheteur ?

En raison du premier confinement dès mars 2020, des mesures de restrictions qui suivirent et de l’encouragement au télétravail, le temps passé à domicile a augmenté. Cette expérience a poussé nombre d’entre nous à reconsidérer nos espaces de vie. Certains ont entrepris des travaux de réaménagement, comme en témoignent la progression des ventes dans les magasins de jardinage et bricolage. D’autres ont opté pour la recherche d’un nouveau logement ou bien d’une résidence secondaire (maison de campagne, chalet au coeur des montagnes, …).

Sans entrer dans le détail des segmentations ou des zones géographiques, des études pointent une hausse générale des transactions au 3e trimestre 2020.

Et toujours selon ces études, le niveau des prix de l’immobilier n’a pas faibli, bien au contraire. À l’échelle du pays, le prix des transactions pour une maison individuelle moyenne a augmenté d’environ 5% par rapport à l’année précédente. Quant à la hausse dans le segment des appartements en PPE, elle est d’environ 3 %.

La diminution des constructions de logements neufs conjuguées à la faiblesse des taux hypothécaires laissent augurer une évolution positive des prix.

Dans la pratique, comment se comporte le marché acheteur ?

Chez MediaPixel, nous avons constaté que la demande de la clientèle privée pour acheter nos biens à vendre est restée très élevée. Et qu’un accès à l’extérieur (jardin, rez-de-jardin, terrasse ou balcon) est devenu l’un des principaux critères de recherche. Est-ce pour se sentir moins confiné ? Un environnement calme, propice au télétravail est aussi devenu un point important pour les futurs acquéreurs. Toujours est-il que le marché des acheteurs privés est resté très dynamique.

Notre agence entretient également de nombreux contacts avec des professionnels de l’immobilier désireux d’acheter des biens de rendement ou de les transformer pour les vendre ou les louer. Et nous avons remarqué que la pandémie n’a pas eu plus d’effet remarquable sur ce segment. Les demandes sont toujours aussi nombreuses et la motivation reste très élevée.

Pour en savoir plus si vous êtes acheteurs potentiels

La pandémie pose-t-elle des difficultés pratiques pour vendre une maison ?

La Covid n’a pas ralenti les démarches de notre agence immobilière, ni contraint nos actions pour vendre les biens immobiliers qui nous étaient confiés. Nos premiers échanges avec les intéressés se font de toute manière à distance, par courriel ou par téléphone. Et en respectant strictement les gestes barrières, nous avons pu répondre aux demandes de visite avec la même efficacité.

La pandémie n’a donc eu aucun effet notoire sur notre activité.

Faut-il différer la vente de sa villa ou de son appartement ?

S’il apparaît que nous devions apprendre à vivre durablement avec les gestes barrières et des virus mutants ; grâce aux programmes de vaccination, la perspective d’un retour à une situation normale devient progressivement plus tangible. À la mi-février 2021, 3 % de la population suisse est vaccinée et le gouvernement fédéral projette de porter à 6 millions le nombre de personnes vaccinées d’ici l’été.

Le marché acheteur pour l’immobilier résidentiel est resté stable, voir avantageux en période de pandémie. À notre connaissance, il n’y a pas d’élément suggérant un changement.

En revanche, une amélioration de la situation pandémique et un environnement de crédits stables devraient favoriser un retour « à la normale » dans le secteur de l’immobilier. Ceci nous conduit à penser que les propriétaires peuvent rester confiants et se concentrer d’abord sur les éléments permettant d’établir précisément leur situation personnelle.

En cas de mise en vente, priorité devrait être donnée à l’atteinte de leur seul objectif : vendre au meilleur prix.

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